一錘定音！最高法：劃撥土地，房屋買(mǎi)賣(mài)合同確定有效

【裁判要旨】以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓糾紛中，認(rèn)定劃撥土地上的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，繼續(xù)履行合同，不會(huì)侵害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益。故不應(yīng)將《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條、第四十五條理解為效力性強(qiáng)制性規(guī)定。

案例索引：《劉合有、北京市農(nóng)工商開(kāi)發(fā)貿(mào)易公司確認(rèn)合同無(wú)效糾紛案》【（2019）最高法民再235號(hào)】

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：未經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓劃撥土地上的房屋是否有效？

裁判意見(jiàn)：最高院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是案涉《協(xié)議書(shū)（代合同）》是否有效。

本案《協(xié)議書(shū)（代合同）》系農(nóng)工商公司與劉合有基于真實(shí)意思表示簽訂。原判決是依據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條、第四十五條規(guī)定，以及《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十一條的規(guī)定，判決《協(xié)議書(shū)（代合同）》無(wú)效。對(duì)此，本院認(rèn)為：

第一，原判決依據(jù)的相關(guān)規(guī)定不應(yīng)理解為效力性強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第五項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返谑臈l的規(guī)定，只有違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定的合同才無(wú)效。《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條規(guī)定：“劃撥土地使用權(quán)，除本條例第四十五條規(guī)定的情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押?！钡谒氖鍡l規(guī)定：“符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：（一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；（二）領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；（三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；（四）依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。轉(zhuǎn)讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權(quán)的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規(guī)定辦理?！?/span>上述條文均未明確規(guī)定違反該條文的行為無(wú)效。且在以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓糾紛中，認(rèn)定劃撥土地上的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，繼續(xù)履行合同，不會(huì)侵害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益。故不應(yīng)將《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條、第四十五條理解為效力性強(qiáng)制性規(guī)定。因此，即便《協(xié)議書(shū)（代合同）》違反該兩條規(guī)定，亦不屬于《合同法》第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定的違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的情形。《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效?！?/span>該條規(guī)定規(guī)范的是直接以國(guó)有土地使用權(quán)為合同標(biāo)的的買(mǎi)賣(mài)行為，并非房屋買(mǎi)賣(mài)行為，而本案《協(xié)議書(shū)（代合同）》的性質(zhì)為房屋買(mǎi)賣(mài)合同，故該規(guī)定不應(yīng)適用于本案合同效力的認(rèn)定。