淺析民法典中關(guān)于優(yōu)先承租權(quán)規(guī)定對(duì)房產(chǎn)租賃權(quán)拍賣(mài)的影響

目前房產(chǎn)租賃權(quán)拍賣(mài)業(yè)務(wù)在拍賣(mài)業(yè)務(wù)屬于常規(guī)業(yè)務(wù)，在實(shí)施房產(chǎn)租賃權(quán)過(guò)程中經(jīng)常遇到優(yōu)先承租權(quán)的識(shí)別披露。以往相關(guān)法律對(duì)于優(yōu)先承租權(quán)未作明確約定，視為合同約定的權(quán)利，而非法定權(quán)利。

現(xiàn)《中華人民共和國(guó)民法典》第七百三十四條第二款規(guī)定，“租賃期限屆滿(mǎn)，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利”。這是民法典的新增條款。此前，已多個(gè)省市以地方立法形式對(duì)承租人優(yōu)先承租權(quán)作出規(guī)定，例《上海市房屋租賃條例》第四十四條規(guī)定，房屋在租賃期滿(mǎn)后繼續(xù)出租的，承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。此次民法典將其吸收，將優(yōu)先承租權(quán)寫(xiě)入民法典，體現(xiàn)了“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，是對(duì)承租人的特殊保護(hù)。

    那么在拍賣(mài)程序中，如何保障原承租人的優(yōu)先承租權(quán)，在民法典實(shí)施后就屬于對(duì)拍賣(mài)合同效力的重要影響因素。根據(jù)民法典第七百三十四條規(guī)定，承租人主張優(yōu)先承租權(quán)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件： 

    首先，出租人有繼續(xù)出租的意愿。其次，合法承租人有繼續(xù)承租的意愿。這在拍賣(mài)程序中，表示方式為報(bào)名參加拍賣(mài)拍賣(mài)會(huì)，成為競(jìng)買(mǎi)人之一，接受所有拍賣(mài)條件，在同等條件下行使優(yōu)先承租權(quán)，即以與潛在的新承租人同等條件為前提。此處的同等條件不僅包括租賃價(jià)格、租賃期限、租金支付方式等，還應(yīng)當(dāng)包括與租賃有關(guān)的其他條件，如房屋用途、維修責(zé)任、裝修的約定、轉(zhuǎn)租的約定、解除合同的條件、違約責(zé)任、整體還是部分承租等。如果原承租人不能滿(mǎn)足出租人與新的承租人之間的出租條件，即不能行使優(yōu)先承租權(quán)。

拍賣(mài)實(shí)務(wù)總結(jié)：

1、在接受房產(chǎn)租賃權(quán)拍賣(mài)委托時(shí)，需要求委托人明確標(biāo)的是否存在優(yōu)先承租權(quán)人，并查看原租賃合同的相關(guān)約定，明確優(yōu)先承租權(quán)人的主體信息。

2、對(duì)于優(yōu)先承租權(quán)人在拍賣(mài)會(huì)上行使優(yōu)先承租權(quán)的方式，也需事先與優(yōu)先承租權(quán)人約定明確。